Brigas internas e planejamento insuficiente deixam condomínios em ruínas

Por anos antes do colapso parcial do complexo Champlain Towers South perto de Miami, o conselho do condomínio lutou para conseguir os $ 15 milhões necessários para consertar o telhado dilapidado do prédio, um deck da piscina mal projetado e colunas de suporte em ruínas.

O problema: a associação de proprietários tinha apenas $ 800.000 em reservas, e fazer o trabalho significava pedir aos residentes que assumissem enormes taxas especiais que iam de $ 80.000 a $ 200.000 para cada casa. Ninguém estava disposto a pagar.

“As palavras mais sujas no setor de associações comunitárias são ‘avaliação especial’”, disse Donna DiMaggio Berger, uma advogada do conselho, sobre o esforço para fazer com que 135 proprietários de casas, de vários meios de comunicação e de várias nacionalidades, concordassem com um plano a ser feito reparos.

Durante o tumulto prolongado sobre as reformas necessárias, vários membros do conselho renunciaram frustrados.

“As pessoas estavam pedindo demissão e havia novas pessoas, e havia todo tipo de coisa acontecendo que não era agradável”, disse Max Friedman, um ex-membro do conselho. “Suponho que foi em parte devido ao projeto. Pode ter havido personalidades envolvidas. Havia todos os tipos de coisas feias. “

A manutenção adiada e a economia inadequada no edifício Champlain Towers são dilemas comuns em associações de condomínio em todo o país, onde membros voluntários do conselho, às vezes com pouca experiência em financiamento ou manutenção, enfrentam brigas internas violentas com seus vizinhos e a pressão para manter as taxas baixas . .

Apenas cerca de 10 estados exigem que as associações de proprietários avaliem quanto dinheiro precisarão para reparos caros no futuro, e a grande maioria dos estados não exige que os conselhos dos condomínios mantenham grandes reservas para ajudar a pagar por esses itens quando expirarem. .

Cerca de um terço das associações estão muito aquém de suas economias, com 30 por cento ou menos do dinheiro necessário para se preparar para projetos caros futuros, disse Robert Nordlund, cuja empresa, Association Reserves, estudou dezenas de milhares de grupos de condomínios e outros proprietários de casas. associações em todos os 50 estados. Ele disse que alguns conselhos ficam atolados ao se concentrarem nos custos regulares de manutenção – serviços públicos, paisagismo e limpeza de piscinas – mas não pense nas contas ainda maiores que podem vir com uma urgência repentina.

“Só porque o telhado não envia uma conta todos os meses não significa que não tenha de ser pago”, disse Nordlund. “Está se deteriorando a uma certa taxa, uma certa quantia em dólares por mês, então você tem que reservar esse dinheiro todo mês.”

Os investigadores esta semana estavam tentando determinar se a manutenção atrasada, projeto ou construção com defeito ou algum outro fator desconhecido foi responsável pela falha do prédio de 13 andares em Surfside, Flórida, onde o número de mortos subiu para 18 na quarta-feira. 145 ainda faltando.

As autoridades municipais em Doral estavam revisando o trabalho de Ross Prieto, o ex-diretor de construção de Surfside, que garantiu aos proprietários de casas em Champlain Towers South em 2018 que seu prédio, apesar dos muitos problemas que surgiram identificados em um relatório de engenharia, era seguro .

Prieto, que não respondeu aos pedidos de comentário, havia deixado Surfside antes do colapso para trabalhar como oficial de construção em Doral, revisando projetos. Autoridades municipais disseram que ele estava de licença.

“Com muita cautela, vamos revisar tudo o que ele fez”, disse Rey Valdés, porta-voz da cidade de Doral, na quarta-feira. “Não suspeitamos que ele tenha feito algo errado. No entanto, dadas as circunstâncias que enfrentamos, vamos revisar tudo o que você fez para ter certeza de que está de acordo com a lei estadual e o código municipal. “

Os debates sobre manutenção diferida, gestão de dinheiro e aumento das taxas de associação de proprietários que ocorreram em Surfside não são desconhecidos dos residentes de condomínio em todo o país, que muitas vezes se vêem envolvidos em dramas políticos com seus vizinhos, cujo resultado pode ditar tudo, desde a cor de seu casa. garagens com o valor de revenda de suas casas.

Em Burnsville, Minnesota, um amplo complexo de condomínios em frente à Prefeitura há muito precisa do que um membro do Conselho Municipal chamou de “grande reforma HGTV”.

Construído em 1970, o local do Ridgeview Condominiums tem estradas em ruínas, laterais rachadas e paredes de contenção defeituosas. O complexo precisa de pelo menos US $ 12 milhões para fazer os reparos, o que significa que os proprietários deverão pagar cerca de US $ 30.000 por unidade, em um complexo onde o condomínio médio é vendido por cerca de US $ 100.000.

Obter dinheiro para iniciar a construção é um problema à parte. Com pouco dinheiro reservado para a reforma e dois bancos que se recusaram a fazer empréstimos, o resort está se voltando para a cidade para ajudar a garantir um empréstimo que seria reembolsado por meio de impostos cobrados como uma avaliação especial para os proprietários.

A prefeita de Burnsville, Elizabeth Kautz, disse que o desastre de Surfside destacou a necessidade das autoridades municipais prestarem atenção a essas questões.

“Ele precisa de um reparo terrível”, disse Kautz. “Quando você olha o que aconteceu na Flórida, queremos ajudar.”

Jennifer Macabeo, membro de um conselho de condomínio em Seattle, disse que o conselho trabalhou durante anos para aumentar o fundo de reserva da associação de míseros $ 200.000 para $ 1 milhão. Mas isso ainda não foi suficiente para resolver um problema crescente com revestimento defeituoso do edifício no complexo de 104 unidades, construído em 1979.

O conselho propôs um plano de US $ 10 milhões que exigiria que os proprietários pagassem cerca de US $ 100.000 cada um, mas houve um grande clamor, disse Macabeo. Alguns residentes iniciaram uma petição para remover o tabuleiro.

“Houve muitas reações negativas”, disse ele. O recall falhou e o plano agora está avançando, disse ele, embora o atraso provavelmente signifique mais custos adicionados ao projeto.

O debate em Surfside teve relações claramente tensas dentro do complexo, onde as residências foram vendidas por entre $ 600.000 e mais de $ 1 milhão. Enquanto o esforço para uma renovação cara progredia este ano, Jean Wodnicki, o presidente do conselho, escreveu que os líderes estavam ouvindo perguntas dos residentes sobre por que o trabalho era necessário, qual supervisão financeira seria implementada, o tamanho das taxas de contingência e muito mais . A Sra. Wodnicki argumentou que as avaliações podem não ser altas o suficiente.

“Temos discutido, debatido e discutido durante anos, e continuaremos a fazê-lo nos próximos anos, à medida que diferentes elementos entram em jogo”, escreveu a Sra. Wodnicki.

Os reparos no telhado do prédio haviam começado nas últimas semanas e o restante das reformas estava programado para começar em breve; eles nunca começaram.

Líderes da indústria e alguns estados há muito fazem lobby em condomínios e outras associações de proprietários de casas por fortes fundos de reserva para evitar a consternação e a procrastinação quando uma grande conta é devida. Mas, com pouco progresso voluntário, um movimento para reformar as leis estaduais ganhou força nos últimos meses, atraindo o apoio de alguns proprietários, gerentes comunitários e engenheiros da indústria.

Um comitê do Instituto de Associações Comunitárias, que defende associações de proprietários residenciais, está analisando uma proposta para exigir que as comunidades de proprietários encomendem estudos a especialistas para avaliar a quantidade de reservas de que precisam. Dawn M. Bauman, vice-presidente sênior de governo e relações públicas do instituto, disse que o comitê também estava analisando os requisitos mínimos de reserva, embora a proposta estivesse sujeita a um debate mais vigoroso.

O comitê planejou uma reunião especial esta semana para avançar mais rápido sobre o assunto, disse Bauman, antecipando que legisladores de todo o país irão examiná-lo mais de perto nos próximos meses.

“Provavelmente será nossa maior prioridade”, disse ele.

Avaliações de condomínios em todo o país revelaram muitas preocupações com a segurança, disse Nordlund, incluindo tetos que não suportam peso e salas de equipamentos de piscina com água parada.

Ele disse que seu grupo aconselhou as diretorias de condomínios que gastar agora na manutenção de suas comunidades compensaria mais tarde em melhores valores de propriedade.

Na Flórida, a lei estadual exige que as associações de condomínio incluam contas de reserva para componentes que tenham uma despesa diferida ou custo de reposição superior a US $ 10.000, incluindo uma variedade de itens caros, como telhados ou piscinas. O valor da reserva é calculado usando uma fórmula baseada na vida útil remanescente de um edifício e o custo de reposição estimado ou despesa de manutenção diferida para cada item coberto.

Mas existe uma lacuna. As associações podem dispensar a exigência de ter essas reservas em mãos se a maioria do quorum, que pode ser inferior a um terço dos proprietários, decidir fazê-lo. A lei permite alguma flexibilidade, especificando que os fundos reservados para uma finalidade podem ser usados ​​para um projeto alternativo ou podem ser agrupados.

“Embora essa flexibilidade possa ajudar uma parceria, pode ser uma faca de dois gumes”, disse Jonathan Goldstein, advogado de condomínio com sede em Miami. “O problema surge quando as associações têm incentivos contraditórios. Os membros da associação têm sempre um incentivo para dar um pontapé na lata a algum outro dono no futuro, por isso estarão errados em desistir ou financiar parcialmente as reservas, o que levará a uma grande avaliação especial no futuro. “

O próximo endosso é o governo local, que pode determinar que a falha no reparo é uma violação do código, o que pode desencadear procedimentos de execução para forçar o cumprimento.

No projeto Champlain Towers South, a associação do condomínio estava trabalhando com um engenheiro na preparação para um processo de recertificação exigido pelo governo de 40 anos. Uma carta escrita em abril pela presidente do condomínio, Sra. Wodnicki, mostrou que a associação não tinha reservas ou dinheiro em caixa suficientes para financiar os US $ 15 milhões em reparos que os moradores estavam sendo solicitados a pagar. E ele alertou que as condições no prédio “pioraram significativamente” desde que uma revisão de engenharia de 2018 destacou milhões de dólares em problemas.

“Muito desse trabalho poderia ter sido feito ou planejado nos anos anteriores”, escreveu Wodnicki. “Mas é aqui que estamos agora.”

Em 2020, mostram os registros financeiros, grande parte dos cerca de US $ 800.000 que a associação tinha em mãos foi para a franquia do seguro.

Brian McLean, que dirige uma empresa com sede em Bellevue, Washington, que ajuda a administrar 80 associações de proprietários, disse que, embora alguns dos conselhos com os quais ele trabalhou tenham financiado totalmente as contas de reserva, outros esgotaram as economias. No ano passado, ele disse, sua empresa recomendou que uma comunidade aumentasse suas taxas em 40%.

“Quando fazemos algo assim, sabemos que será muito difícil, senão impossível, conseguir que isso seja aprovado na comunidade”, disse McLean. “Estamos tentando forçar essa conversa.”

Ele disse que o conselho finalmente concordou com um aumento de 12%. “Isso vai deixar alguns moradores loucos”, disse ele.

Patricia mazzei contribuiu com reportagem de Miami. Nicolas Bogel-Burroughs também contribuiu com relatórios.