Os investidores colocam milhões em um luxuoso dormitório estudantil. Eles dizem que foram enganados.

Martinez, que mora não muito longe do quarto, disse que investiu pouco mais de US $ 100.000 no negócio, dinheiro que veio da venda de um imóvel alugado. Como muitos investidores na Skyloft, ela estava procurando uma maneira de adiar o pagamento de ganhos de capital na venda anterior, e os corretores elogiaram a colocação privada como um acordo de “troca 1031” que manteria o Internal Revenue Service afastado.

Um contrato de swap 1031, que leva o nome de uma seção do código tributário federal, permite que um investidor adie o pagamento de ganhos de capital na venda da propriedade, desde que os rendimentos sejam investidos em outra propriedade de valor igual ou maior do que a vendida. Esses negócios são frequentemente criticados como uma redução de impostos para os ricos, mas há muito também atraem o interesse de investidores de mídia mais moderados.

A administração Biden é considerando a remoção de muitos destes ofertas como uma forma de aumentar a receita adicional para pagar por maiores gastos em programas de creche e licença-família. O plano Biden permitiria que 1031 trocas continuassem para a maioria dos investidores que desejam adiar até $ 500.000 em ganhos de capital – muitos no negócio da Skyloft se encaixam nesse projeto.

Nos últimos anos, projetos de habitação estudantil como o Skyloft tornaram-se investimentos imobiliários especialmente atraentes, especialmente porque as universidades incentivaram a construção de prédios de apartamentos de luxo para atender alunos de famílias ricas. Antes da pandemia, havia, em média, US $ 7 bilhões em transações de moradia estudantil nos Estados Unidos a cada ano. Isso foi acima dos US $ 3 bilhões apenas uma década atrás, de acordo com a CBRE, uma empresa de serviços imobiliários comerciais.

Os processos judiciais e as entrevistas com investidores estabelecem como funcionava o financiamento do projeto Skyloft. Para garantir a compra de $ 124 milhões da Skyloft, Nelson Partners obteve uma hipoteca de $ 66 milhões de um grupo de credores liderado pelo UBS, além dos $ 75 milhões levantados de investidores comuns. Também obteve US $ 35 milhões em financiamento de curto prazo da Axonic Capital, um fundo de hedge de Nova York especializado em transações imobiliárias comerciais. O empréstimo da Axonic foi usado para concluir a compra enquanto a Nelson Partners levantava dinheiro de investidores.

A Nelson Partners pagaria à Axonic o empréstimo-ponte, mais juros, usando dinheiro levantado de investidores como Martinez. Mas a empresa de Nelson não pagou o empréstimo, de acordo com documentos judiciais. Em fevereiro de 2020, a Axonic notificou a Nelson Partners e notificou-o em maio passado que estava declarando a Nelson Partners inadimplente e assumindo o controle do edifício.

Nelson se opôs à ação da Axonic, mas não informou aos investidores sobre suas negociações com o fundo de hedge, segundo os processos. Em vez disso, em abril de 2020, a Nelson Partners parou de pagar dividendos mensais em dinheiro aos investidores, dizendo-lhes que precisava economizar dinheiro durante a pandemia, caso os alunos e seus pais parassem de pagar o aluguel. A empresa do Sr. Nelson também recebeu um empréstimo de pouco mais de US $ 1,2 milhão do Programa de Proteção ao Cheque de Pagamento da Small Business Administration.