A crise imobiliária de Los Angeles: o design pode ser uma solução?

Pode a maior cidade da Califórnia e possivelmente a menos importante dos Estados Unidos preços acessíveis um: redesenhar sua saída da crise imobiliária?

Essa é a pergunta que um concurso de arquitetura patrocinado pela cidade chamou de “Edifício baixo: ideias de moradias para Los AngelesPoses. Os vencedores foram anunciados outro dia.

O problema da habitação na cidade vem fermentando há décadas. Meio século atrás, Los Angeles era uma metrópole em expansão zoneado para até 10 milhões de pessoas. Ele foi o pioneiro na densidade de prédios baixos, com quádruplos, pátios de bangalôs como Horatio West Court, a obra-prima modernista de Irving Gill e dingbats – aquelas passarelas artesanais em estuque com nomes imaginários como Casa Bella e Camelot.

Mas a trajetória da habitação em Los Angeles durante os últimos anos do século passado foi paralela à de muitas outras cidades americanas onde a densidade veio para coincidir com o declínio urbano e os residentes brancos optaram por linhas vermelhas e outras práticas racialmente restritivas para manter negros e imigrantes alienados. . As políticas de crescimento lento, no caso de Los Angeles, impulsionadas especialmente pelo temor da Manhattanization, travaram fortemente a construção de moradias multifamiliares. O zoneamento unifamiliar tornou-se a norma. Apoiando-se em seu sistema de rodovias e em uma mitologia ambientalmente inconsciente do deserto como terreno infinito para expansão exurbana, Los Angeles, em 2010, reduziu seu envelope de zoneamento para 4,3 milhões de pessoas.

Hoje, a região tem o menor número de domicílios per capita de qualquer área metropolitana. no paíse a segunda menor taxa de disponibilidade de aluguel de qualquer grande metrópole. Mais de 75% dos terrenos residenciais da cidade, representando mais de 400.000 lotes, são zoneados para residências unifamiliares, de acordo com Christopher Hawthorne, diretor de design da cidade.

E com as secas, incêndios florestais e mudanças climáticas, a preponderância de bairros unifamiliares, que promovem a expansão e os automóveis, está agravando não só o déficit habitacional, mas também a insegurança ecológica da região. Enquanto isso, vizinhos como Culver City e Santa Monica, que criam empregos sem construir novas moradias para o fluxo de trabalhadores, estão aumentando a pressão sobre as moradias em Los Angeles.

Mais da metade dos Angelenos hoje são locatários e quase metade dos locatários gasta pelo menos metade de sua renda em habitação. Isso vai muito além da definição federal de moradia inacessível (dedicar mais de um terço da renda familiar à moradia). E isso é correlates com um aumento da falta de moradia.

As autoridades locais recentemente investiram bilhões em um sistema de transporte público e fizeram lobby, com promessas, mas limitadas resultados Devido a restrições de zoneamento, um Comunidades orientadas para o trânsito Incentivo de habitação a preços acessíveis Programa, que incentiva a construção de moradias multifamiliares próximas às estações de trânsito. Em seu último orçamento municipal, o prefeito de Los Angeles Eric M. Garcetti prometeu $ 1 bilhão para combater a falta de moradia. E a cidade adquiriu alguns 20 motéis e outras propriedades para converter em habitação protegida.

Naturalmente, os residentes que moram em casas unifamiliares não querem abrir mão de seus quintais e cercas. E muitos têm temores vestigiais, muitas vezes infundados, de colocar em risco o valor de suas propriedades. Ao mesmo tempo, as mortes de afro-americanos pela polícia e os protestos em todo o país que se seguiram destacaram uma história de racismo e imobiliário.

E com a pandemia, muitos proprietários de casas unifamiliares repentinamente compreenderam as realidades da insegurança doméstica e as limitações das regras de zoneamento que impedem andar até uma farmácia do bairro ou habitar o tipo de empreendimentos multifamiliares, flexíveis e multifuncionais. Que facilitam estilos de vida e trabalhos. uma alternativa ao deslocamento.

Então, onde está o meio-termo?

Em 2017, os legisladores da Califórnia deram um passo na direção certa, agilizando o processo de aprovação para a construção de unidades habitacionais acessórias: ADU ou apartamentos do tipo vovó, como também são chamados: apartamentos garagem, cabines no quintal e estúdios adicionados às casas existentes. Os ADUs são mais baratos para construir e alugar do que a maioria dos outros tipos de casas, o que os torna uma maneira óbvia e relativamente simples de aumentar o estoque de casas. Vim a perceber mais de 20 por cento de novas moradias em Los Angeles. Para acelerar sua produção, Hawthorne encomendou recentemente uma série de projetos ADU pré-aprovados, fornecendo a Angelenos um meio de evitar um limbo burocrático ao negociar com o Departamento de Construção e Segurança da cidade.

Mas os ADUs por si só não podem superar o abismo habitacional da cidade.

Então, junto com o Escritório de Orçamento e Inovação do prefeito Garcetti, Hawthorne, um ex-crítico de arquitetura do Los Angeles Times, apresentou “Low-Rise”, um projeto que remonta ao Programa Case Study House organizado pela revista Arts & Architecture após a Segunda Guerra Mundial para criar novos paradigmas para projetos residenciais em Los Angeles.

Os participantes “Low-Rise” foram incumbidos de cozinhar, não a partir de utopias fantásticas, mas de esquemas pragmáticos e comunitários para duplexes, quádruplos e desenvolvimentos multi-piloto e de uso misto em cantos que poderiam, hipoteticamente, e de forma bastante modesta, para adensar os bairros unifamiliares da cidade.

Ao contrário dos planos para ADUs, nenhuma das propostas “Low-Rise” pode ser construída sob as atuais leis de zoneamento unifamiliar da cidade, e as forças desdobradas contra a mudança dessas leis permanecem formidáveis. Los Angeles há dois anos Membros do Conselho Municipal votaram 12-0 opor-se ao SB 50, um projeto de lei de zoneamento estadual, em um movimento puramente cerimonial que reflete a influência de uma coalizão anti-desenvolvimento como aquelas que surgiram em outras cidades com custos de habitação em disparada. No caso de Los Angeles, a coalizão une os proprietários NIMBY de Westside ricos que temem que o desenvolvimento possa esvaziar os valores das propriedades com inquilinos de moradias inseguras em bairros carentes que temem que isso levará ao deslocamento.

Não consigo imaginar um obstáculo maior para resolver a falta de moradia e a crise de moradias populares nos Estados Unidos hoje do que esta coalizão.

“Low-Rise” no prevé influir en los NIMBY que no se pueden dejar influir, sino que tiene como objetivo mostrar a los angelinos, que tienen preocupaciones legítimas sobre su lugar en el futuro de la ciudad, visiones de cómo podrían ser las comunidades diseñadas para eles.

O concurso organizou sessões de escuta com residentes. Os participantes, quase 400 deles, tiveram que ouvir o que os moradores diziam. Os membros do júri incluíram incorporadores de moradias populares, arquitetos, inquilinos e funcionários municipais.

Em essência, eles procuraram ressuscitar um legado de arquitetura multifamiliar de baixo crescimento. Como Carolina A. Miranda, colunista de arte urbana e design do Los Angeles Times (que cresceu na década de 1970 em um daqueles complexos de condomínio da cidade) resumiu a lógica por trás de “Low-Rise”: “Temos feito densidade o tempo todo. Agora só temos que fazer melhor.”

Os vencedores produziram vários exemplos de como pode ser visto melhor. Uma proposta do arquiteto do Brooklyn, Vonn Weisenberger, descreveu um conjunto de edifícios com telhados verdes de duas águas com núcleos pré-fabricados e apartamentos modulares que compartilham um pátio sombreado. O design mistura alusões vernaculares ao antigo pátio do bangalô e às clássicas casas de campo do Cliff May. El plan incluye una sala comunitaria en la planta baja o un espacio comercial, frente a la calle, para que los residentes del vecindario puedan, por ejemplo, caminar hasta una tienda de comestibles de la esquina para comprar leche en lugar de tener que conducir a algum lugar.

Outro plano, do Studio TAAP, uma jovem equipe de Austin, Texas, prevê um desenvolvimento de canto com cozinhas compartilhadas para manter os custos de construção baixos e atender famílias multigeracionais que sofreram durante a pandemia com a incompatibilidade entre suas condições de vida desejadas e uma moradia anacrônica. estoque concebido para servir a noções cada vez mais desatualizadas de famílias nucleares.

Na categoria “subdivisão”, Luisa Van Leer e Antonio Castillo adicionam duplexes na parte traseira de lotes unifamiliares que se abrem para becos de meio quarteirão (Los Angeles tem cerca de 900 milhas lineares deles), que, à medida que constroem mais duplexes, poderia ser gradualmente verde.

E Omgivning e Studio-MLA, de Los Angeles, venceram a categoria fourplex da competição com um esquema denominado “Jardins escondidos: Um equilíbrio entre o interior e o exterior. “Estas são casas de dois pisos com quartos no piso inferior e salas de estar e cozinhas cheias de luz no piso superior, iluminadas por janelas de clerestório e abrindo para varandas de treliça. Os caminhos pedonais e as ciclovias percorrem prados e pomares. estudo recente da McKinsey sugere que os fourplexes são as residências multifamiliares mais baratas para construir do zero em Los Angeles, tornando-as mais adequadas para a produção de moradias populares de baixo custo em números significativos.

A pergunta óbvia permanece: as imagens bonitas mudarão sua mente?

Quem sabe. A arquitetura Low-Rise pode pelo menos conduzir uma conversa. O gabinete do prefeito de Los Angeles está agora trabalhando com o Departamento de Planejamento Urbano para determinar como incorporar as ideias da competição nas atualizações dos planos habitacionais e comunitários da cidade.

Há um século, Berkeley se tornou a primeira cidade da Califórnia a adotar o zoneamento unifamiliar, com o objetivo explícito de restringir negros e pardos de determinados bairros. No início deste ano, Berkeley se juntou a Sacramento como as duas primeiras cidades do estado a se mover em direção a banir o zoneamento unifamiliar.

Los Angeles é um caso mais complicado. Mas também é a capital da reinvenção.

Durante a segunda metade do século passado e o início deste, o condado de Los Angeles caiu um milhão de casas atrás, em relação ao seu crescimento populacional, depois de se tornar uma meca unifamiliar, graças aos subsídios rodoviários federais, hipotecas residenciais subsidiadas, engenhosa arquitetura moderna e a mitologia da piscina, do jardim e do indivíduo; em essência, uma visão do paraíso. que acabou sendo principalmente para brancos.

Mas esse é o ponto final de “Low-Rise”. A cidade já foi refeita antes.

Você pode fazer isso de novo.