Opinião | O L.I.R.R. Só funciona se Long Island conseguir moradia a preços acessíveis

Garden City, uma área frondosa dos subúrbios de Long Island, tem quatro estações ferroviárias no ramal Hempstead da Long Island Rail Road. Os residentes podem chegar à Penn Station de Nova York em menos de 45 minutos. No próximo ano, graças a bilhões de dólares em gasto público, L.I.R.R. Os trens também começarão a chegar ao Terminal Grand Central.

Essa é uma ótima notícia para as pessoas que podem pagar uma casa para uma única família em Garden City, onde o preço médio está se aproximando de US $ 1 milhão.

Mas o estado está desperdiçando seu investimento na expansão da ferrovia suburbana, permitindo que Garden City e outras comunidades de Long Island mantenham limites rígidos na construção de moradias multifamiliares.

A resistência local ao desenvolvimento tornou-se a norma nos Estados Unidos, especialmente nas ricas áreas metropolitanas ao longo das costas do Atlântico e do Pacífico, onde a habitação é mais necessária. Outros estados costeiros, reconhecendo a necessidade urgente, estão impondo limites ao controle local. Especialistas dizem que Nova York está cada vez mais solitária, pois não faz quase nada para forçar os governos locais a abrirem espaço para moradias.

Construir ao redor das estações de trem de Long Island permitiria que mais pessoas residissem em comunidades com serviços públicos de alta qualidade e perto de bons empregos. Também ajudaria a corrigir a longa história de políticas habitacionais racistas que fizeram de Long Island uma das áreas suburbanas mais segregadas racialmente na América.

Além disso, seria bom para o meio ambiente, talvez você precise de ajuda.

Mas o condado de Nassau, que inclui Garden City, é um dos mais difícil locais para construir casas nos Estados Unidos. Ao longo do último meio século, enquanto a população da área de Nova York se expandia em cerca de 30%, a população de Nassau diminuiu 5%.

Alguns governos estaduais locais, incluindo a cidade de Nova York, optaram por incentivar o desenvolvimento de moradias populares por meio de zoneamento permissivo, incentivos financeiros ou políticas que exigem grandes projetos para incluir unidades acessíveis. O condado vizinho de Nassau, condado de Suffolk, está levando alguns Passos incentivar o desenvolvimento, inclusive em torno de suas estações ferroviárias.

Essas medidas são menos comuns nas áreas ricas do condado de Nassau, perto da cidade de Nova York. Um relatório de 2017 da Regional Plan Association concluiu que a construção multifamiliar não era permitida nas proximidades de 16 das 56 estações ferroviárias de Long Island. no condado de Nassau – incluindo duas das estações Garden City. Em torno de outras estações, o desenvolvimento é estritamente limitado e um projeto pode levar décadas para avançar.

Bellerose, outra comunidade do condado de Nassau no ramo de Hempstead, não permitiu novas casas entre 2010 e 2018, de acordo com um relatório sobre a aversão de Long Island à construção do Furman Center de Noah Kazis na Universidade de Nova York. Esta é uma política oficial: Bellerose permite a substituição de casas existentes apenas de forma individual. O código da vila explica que permitir moradias adicionais “seria prejudicial à integridade da vila e à saúde, segurança e bem-estar de seus residentes”.

Os debates sobre habitação a preços acessíveis geralmente se concentram na cidade de Nova York, e isso é compreensível. A cidade contém uma proporção maior da população de sua região do que outras grandes cidades americanas, tem capacidade para apoiar um desenvolvimento denso e precisa construir mais moradias. De acordo com a Associação de Plano Regional, a cidade proíbe o desenvolvimento multifamiliar em mais de seis milhas quadradas de terra a uma caminhada de 10 minutos de uma estação de trem ou metrô.

Mas os subúrbios da cidade, especialmente no subdesenvolvido condado de Nassau, também precisam construir mais. Há muito espaço. A densidade populacional de Nassau é 41% menor do que Staten Island e 24% menor do que Essex County, New Jersey.

A construção de moradias é uma das principais atividades econômicas do país; Os habitantes de Long Island se beneficiariam com a participação. Uma população maior consumiria mais bens e serviços. A densidade também impulsiona a inovação e torna todos mais prósperos.

Uma abordagem para o problema, iniciada por Massachusetts, é construir um desvio em torno da regulamentação local. O estado exige que os governos locais agilizem as avaliações de projetos de habitação a preços acessíveis e permite que os incorporadores apelem das rejeições. Outra abordagem, mais comum na Costa Oeste, é exigir que os governos locais desenvolvam planos que acomodem moradias populares. Com o aprofundamento da crise imobiliária, alguns estados tomaram medidas mais abrangentes. Em 2019, o Oregon estabeleceu um mínimo de duplex: em vez do zoneamento unifamiliar, as cidades com pelo menos 10.000 residentes devem permitir pelo menos duas unidades habitacionais em cada lote.

Essas políticas são úteis. Eles também são totalmente inadequados para a escala da crise. Nova York deve superar outros estados, tirando proveito de sua incomparável infraestrutura de transporte público. Especificamente, o estado deve buscar sua própria versão de uma lei que havia sido proposta na Califórnia isso exigiria que as cidades populosas permitissem prédios de apartamentos médios ao redor das estações de trem.

A Regional Plan Association estimou em 2017 que as terras não desenvolvidas em torno dos centros de transporte de massa e centros urbanos na área dos três estados poderiam acomodar quase meio milhão de novos residentes, incluindo escolas adicionais e outros serviços públicos que seriam necessários.

Essa lei também deveria legalizar a construção de residências multifamiliares em terrenos próximos às estações de trânsito atualmente ocupadas por residências unifamiliares.

Nova York precisa enfrentar o fato de que as leis que limitam o desenvolvimento de residências unifamiliares são subsídios públicos para famílias ricas às custas de famílias menos ricas. Comunidades como Garden City mantêm residências unifamiliares acessíveis para uma minoria afortunada ao proibir usos de terras mais valiosas perto de estações de trem. Os governos locais estão operando programas milionários de subsídio habitacional.

A democracia não defende o comportamento desses governos locais. Não há cidadãos da Cidade Jardim; seus residentes são nova-iorquinos. O estado deve equilibrar os poderes que delega aos governos locais com o interesse público mais amplo. Gastar bilhões de dólares dos contribuintes para facilitar a jornada dos ricos não é o equilíbrio certo. Nova York está construindo uma ferrovia melhor. Você precisa ter certeza de que os nova-iorquinos menos abastados podem usá-lo.